Manca l’agibilità/abitabilità – posso comprare l’immobile?

da | Giu 21, 2024 | Diritto Civile

Il certificato di agibilità è un documento con cui si attesta che un immobile possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto.

E’ obbligatorio per legge e viene redatto per: tutte le nuove costruzioni e/o in caso di ogni tipo di intervento che possa modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica dell’immobile già esistente.

Dal 2013, il termine certificato agibilità è sinonimo di certificato di abitabilità.

Sino a qualche anno fa, tale certificato era requisito per la commerciabilità del ben, oggi non è più così.: infatti, un immobile può essere acquistato e/o venduto anche se privo del certificato di agibilità, se vi è interesse per il compratore, ma la sua assenza può produrre diverse conseguenze.

Prima ipotesi: l‘immobile non possiede i requisiti per ottenere l’agibilità perché il vizio è insanabile (ad esempio, edificio abusivo), in tal caso, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già versate.

Seconda ipotesi: l’immobile è idoneo all’agibilità, ma il certificato non è stato mai chiesto o non si trova, è il venditore che deve attivarsi per presentare la relativa istanza all’ente competente.

In caso contrario, il compratore può chiedere una diminuzione del prezzo di acquisto e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile, in conseguenza dell’assenza del certificato.

Quindi, se il mancato rilascio dipende un vizio sanabile, il contratto resta valido ma il risarcimento dovrà essere valutato sulla base del spese necessarie all’adeguamento dello stabile.

Un punto fermo è stato posto da una recente sentenza della Corte di Cassazione  del 5 marzo 2024 n. 5963, ha affermato che “deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell’ agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell’oggetto. Ne discende che il rilievo in forza del quale l’abitazione sia priva dell’agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità. Non è dato altresì rintracciare una norma imperativa, che contempli l’obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità”virtuale”.Né si può escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322 c.c. , pur in assenza del certificato” ed inoltre “in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa”.

Conseguentemente, chi ha sottoscritto un preliminare di acquisto, se non riceve il certificato in parole, può rifiutare la stipula del definitivo, a meno che non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o comunque abbia esonerato il promittente venditore dall’obbligo di ottenerla.

Scopri le competenze legali e le specializzazioni dello Studio Legale Valettini.

Contattaci per una consulenza legale

Accettazione privacy

15 + 2 =