Chiunque può essere proprietario, in modo esclusivo o comproprietario, di un bene immobile (qualsiasi terreno o edificio, ad uso abitativo o commerciale), che, per varie ragioni, risulta antieconomico e/o non gli serve, ad esempio terreni inquinati, edifici fatiscenti o pericolanti, immobili gravati da oneri fiscali e manutentivi insostenibili: tutti beni che, anziché costituire un patrimonio, rappresentano una passività:

In siffatta ipotesi, il proprietario è comunque tenuto a sostenere dei costi, come ad esempio le imposte sugli immobili, l’assicurazione contri i danni, le spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria, inoltre spesso, sono beni che difficilmente riescono ad essere locati o anche ceduti.

Che fare allora?

Il nostro ordinamento giuridico, in questi casi, offre una soluzione, la rinuncia abdicativa alla proprietà di beni immobili, da effettuarsi con atto pubblico davanti ad un Notaio.

Infatti tale possibilità è collegata al concetto stesso di proprietà, che, in base all’art.832 CC, è “il  diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico (Cost.42,43,44)” per il che vi deve essere un adeguato bilanciamento fra tutela della proprietà e perseguimento degli interessi generali.

Tale diritto si concretizza nel potere di scegliere le possibili destinazioni del bene e di modificarne l’organizzazione produttiva e comprende la facoltà di trasferire la situazione giuridica ad altro soggetto, in modo da realizzarne il valore od averne altrimenti giovamento: non necessariamente, infatti, lo scambio deve avere un corrispettivo (si pensi alla donazione o, appunto, alla rinuncia).

Per questi motivi, la rinuncia appare lo strumento potenzialmente idoneo a liberarsi delle “proprietà negative”, tuttavia poiché l’art.827 CC sancisce che “I beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato” ne consegue che, in caso di assenza di comproprietari (che vedrebbero accresciute le proprie quote di proprietà), la rinuncia alla proprietà immobiliare provoca l’automatico acquisto da parte dello Stato.

Essa è un negozio giuridico, da redigersi nella forma solenne dell’atto pubblico, unilaterale (perché si perfeziona con la sola manifestazione di volontà del proprietario) e non recettizio (perché la sua efficacia prescinde da qualsiasi accettazione o notifica): l’acquisto da parte dello Stato non è l’effetto voluto o la causa del negozio di rinuncia, ma un effetto riflesso, automatico e derivante dalla legge tanto che lo Stato non è chiamato a svolgere alcuna attività positiva (accettazione o impossessamento).

Da qui la necessità di valutare un equo bilanciamento tra il diritto di proprietà come “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo” (art.832 cc), che include nella facoltà di “disporre” anche quella di abbandonare il diritto stesso, e l’interesse della collettività a non vedersi accollati i costi e le responsabilità derivanti da beni problematici, conseguenti all’acquisto ex lege da parte dello Stato (art. 827 c.c.)

La questione è stata risolta dalla sentenza n.23093/2025 della Corte Suprema di Cassazione, Sezioni Unite civili, pubblicata in data 11.08.2025.

Tale pronuncia afferma che “Tanto la rinuncia del privato proprietario, quanto l’acquisto dello Stato, rilevano in funzione della realizzazione di interessi che costituiscono un prius rispetto alla qualificazione giuridica delle rispettive fattispecie, prescindendo dal fatto che abbiano ad oggetto un bene utile, o profittevole, in termini di valore economico puramente soggettivo, e che l’uno e l’altro abbiano un plausibile interesse, rispettivamente, a dismetterlo e ad acquisirlo e conservarlo. La relazione di proprietà tutelata dall’ordinamento intercorre in via diretta e immediata tra soggetto e bene corporale, indipendentemente dal valore d’uso di quest’ultimo.”

Conseguentemente l’atto di rinuncia “trova causa in sé stessa” e la sua funzione economico-sociale (la causa) non è quella di trasferire il bene allo Stato o di ottenere un vantaggio da un terzo, ma è semplicemente quella di dismettere il diritto, come pura espressione del potere di disposizione del proprietario, il cui unico interesse e unico intento, con rilievo giuridico, non è soggetto ad alcun espresso limite di scopo imposto dalla legge.

Lo Stato non acquista perché il privato glielo trasferisce, ma perché la legge stabilisce che un immobile “vacante” (cioè privo di proprietario) deve entrare a far parte del suo patrimonio, si tratta di un acquisto a titolo originario, non derivativo, che scaturisce da una situazione di fatto (la vacanza del bene) e non da un rapporto con il precedente titolare.

Un eventuale “fine egoistico”, individuale, del proprietario rinunciante (ad esempio non accollarsi le spese per un immobile in dissesto e/o inutilizzabile) non è valutabile dal Giudice, rileva solo se contrario ad una norma imperativa di legge che limiti tale facoltà ed attualmente, nel nostro ordinamento, non esiste un “dovere di essere e di restare proprietario” per ragioni di interesse generale.

Più in particolare la citata sentenza delle SU della Cassazione (n. 23093/2025) risulta avere un forte impatto sulla futura giurisprudenza perché, come detto, cristallizza due innovativi principi di diritto, ciò significa che in una parte di sentenza (motivazione e dispositivo), la Corte spiega la corretta e uniforme interpretazione di una norma giuridica o la sua corretta applicazione a un caso concreto, al fine di assicurare l’unità del diritto e vincolare il giudice di rinvio.

Più in particolare:

• La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 cod. civ., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un ‹‹altro contraente››.
• Allorché la rinuncia alla proprietà immobiliare, atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario funzionalmente diretto alla perdita del diritto, appaia, non di meno, animata da un «fine egoistico», non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell’art. 42, secondo comma, Cost., o di nullità per illiceità della causa o del motivo: ciò sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché non può ricavarsi dall’art. 42, secondo comma, Cost., un dovere di essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale». Inoltre, esprimendo la rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi delle titolarità del bene, non è configurabile un abuso di tale atto di esercizio della facoltà dominicale di disposizione diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a raggiungere un risultato economico non meritato.”

Quali le conseguenze?

La rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile è sempre possibile e può essere sottoposta al sindacato di un Giudice solo allorquando sia in contrasto o contraria ad una norma imperativa di legge, allo stato non ancora in vigore.

Poiché essa è atto unilaterale non traslativo e l’acquisto dello Stato si verifica a titolo originario, non si devono applicare le norme in tema di conformità catastale dei fabbricati, che, quindi, possono essere rinunciati anche se formalmente non conformi allo stato di fatto.

Similmente non occorre indicare i titoli edilizi, che hanno consentito la costruzione del fabbricato (o che venga affermata l’anteriorità della costruzione al 1° settembre 1967); né occorre il certificato di destinazione urbanistica né l’attestato di prestazione energetica.

Tuttavia, anche se lo Stato acquista a titolo originario il bene, l’atto di rinuncia non comporta l’estinzione di ipoteche o di diritti reali di godimento (come un usufrutto o una servitù) istituiti prima della rinuncia stessa; similmente se il proprietario sia già gravato da debiti (esempio: per risarcimento dei danni provocati dall’immobile o per aver inquinato il terreno), essi non si estinguono e, quindi, il proprietario, pur rinunciando alla proprietà, non se ne libera e li deve onorare.

Tale atto si trascrive “contro” il soggetto rinunciante ed è utile registrarlo anche “a favore” del Demanio dello Stato (si veda la Circolare dell’Agenzia del Demanio n.3616/2016): la trascrizione 2a favore”, infatti, rende possibile la voltura catastale automatica, con la conseguenza che il proprietario rinunciante non risulterà più intestatario della ditta catastale dell’immobile rinunciato.

Infine, poiché l’atto di rinuncia è a titolo gratuito e va a favore dello Stato, non è soggetto ad alcuna imposta né di donazione né ipotecaria nè catastale.