La ripartizione delle spese per la riparazione e il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo è una delle questioni più dibattute in ambito condominiale. La norma di riferimento è l’articolo 1126 del Codice Civile che stabilisce un criterio di divisione preciso: un terzo della spesa a carico del condomino che ha l’uso esclusivo, e i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di esso a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Recenti interventi della Corte di Cassazione hanno fornito chiarimenti essenziali, consolidando e al contempo affinando l’applicazione di questo principio.
Una delle più importanti novità è l’estensione del criterio di cui all’art. 1126 c.c. dalla mera spesa di manutenzione alla responsabilità per i danni cagionati a terzi, come le infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 2016, hanno stabilito che in tali casi sussiste un concorso di responsabilità: quella del proprietario o usuario esclusivo, in qualità di custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., e quella del condominio, per l’omesso controllo e manutenzione delle parti comuni che garantiscono la funzione di copertura .
Salvo prova contraria, tale concorso di responsabilità viene ripartito secondo il medesimo criterio dell’art. 1126 c.c.(1/3 e 2/3).
Un altro aspetto fondamentale consolidato dalla giurisprudenza di legittimità è il cosiddetto “criterio della proiezione verticale” [Sez. Terza Civile, Ordinanza n. 28528 del 28/10/2025]. La Cassazione ha ribadito che l’obbligo di contribuire per la quota dei due terzi non grava su tutti i condomini indistintamente, ma solo sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante al lastrico solare da riparare, alle quali esso funge da copertura. Sono quindi esclusi i condomini i cui appartamenti non sono sottostanti alla porzione di lastrico interessata dai lavori.
La giurisprudenza di merito ha ulteriormente specificato che, se un’unità immobiliare è coperta solo parzialmente dal lastrico, la sua quota di spesa va calcolata in proporzione alla sola superficie effettivamente coperta, e non in base ai millesimi di proprietà generali.
Tuttavia, il criterio di ripartizione generale subisce un’importante deroga in presenza di vizi costruttivi. Con la recente ordinanza n. 19556 del 2021 [Sez. Sesta Civile, Ordinanza n. 19556 del 08/07/2021], la Cassazione ha precisato che se i danni da infiltrazioni non derivano dalla vetustà o dall’omessa manutenzione, ma da difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, “indebitamente tollerati dal singolo proprietario”, la responsabilità ricade in via esclusiva su quest’ultimo ai sensi dell’art. 2051 c.c.. In questo specifico scenario, il condominio viene esonerato da ogni responsabilità concorrente, in quanto il suo obbligo di conservazione non si estende fino all’eliminazione di vizi costruttivi originari del bene di proprietà esclusiva .
In conclusione, la giurisprudenza della Cassazione, pur confermando la centralità dell’art. 1126 c.c., ha delineato un quadro più chiaro e dettagliato, estendendone l’applicazione alla responsabilità per danni, definendo con precisione la platea dei condomini obbligati tramite il criterio della proiezione verticale e introducendo significative eccezioni in caso di vizi costruttivi. Resta ferma la possibilità per i condomini di derogare a tali criteri legali tramite un regolamento di condominio di natura contrattuale, approvato all’unanimità.